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地产开发商在租购并举下的持有型物业运营之道

实务研究 陈石律师 22浏览 0评论

2016年12月14日至16日中央经济工作会议在北京举行,会议要求促进房地产市场平稳健康发展,第一次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,要求加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。2017年10月18日,中国共产党第十九次全国代表大会上习近平总书记再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”的要求。结合“930新政”至今的一系列政策,房地产调控持续加码,融资难度加大,投机性购房受到空前遏制。与此同时,国务院在总结一年多来的租赁政策基础上,发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 [国办发〔2016〕39号],提出加快培育和发展住房租赁市场,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。我国住房供应供给侧改革大幕正式拉开。

   一、政策环境

国办发〔2016〕39号文树立了到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系的目标,两年来,围绕租购并举,保障、住有所居的这一政治目标,房地产市场政策加紧布局,主要体现在以下两个方面:

(一)抑制投资性购房

自2016年“930新政”以来,房地产调控收紧,股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的限制。政府通过政策干预形成了“量价齐稳”的市场态势,一定程度地抑制了过热的市场氛围,让购房人决策从饥饿跟随缓慢转向持币观望。同时,在消费端,各地纷纷出台了限购、限贷、调整首付款比例、打击首付贷、限售、限价等一系列政策,在保障自主性购房需求的同时,全面打压投资性购房需求,起到了一定的效果,深刻贯彻了房住不炒的要求。

(二)鼓励住房租赁企业发展

2015年以来,国务院、住建部等政府机关持续发文支持租赁市场发展,为构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度蓝图蓄力。为了加大租赁房源供应,“竞配建竞自持”的土拍模式从一线城市逐步向二线城市蔓延,与此同时。国办发〔2016〕39号文发布后,各地也紧跟步伐,出台细化政策。以浙江为例,2017年4月24日,杭州市国土资源局、杭州市住房保障和房产管理局发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》,要求“企业自持商品房屋应全部用于对外租赁,不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。……房屋管理部门对企业违反本通知规定,将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定,并纳入“黑名单”,国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。”。2017年11月7日,浙江省住房和城乡建设厅等10机关联合发布《关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知》,通知确定温州市、绍兴市、嘉善县、义乌市为省级住房租赁试点城市,按照国办发〔2016〕39号文和住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》[建房〔2017〕153号]要求开展住房租赁试点。要求到2022年,基本形成政府、国有企业、社会化机构、个人多主体的租赁住房供给体系。为鼓励房地产开发企业、经纪企业、物业服务企业开展住房租赁业务,政府先后出台了租购同权、完善公积金支持、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房、加大租赁土地供应、集体建设用地建设租赁住房、搭建住房租赁交易服务平台、税收优惠、信贷支持、推进ABS发展等一系列制度安排。

   二、市场现状

(一)房企陆续入驻租赁市场

笔者初步盘点目前入驻租赁市场主体时发现,除政府主导的廉租房体系外,参与租赁市场的主要主体依然是个人出租者,租赁企业房源不足5%,经营服务规范、租赁关系稳定的租赁市场氛围尚需时日。从目前笔者检索来看,目前参与住房租赁市场的主题主要有房地产开发企业、中介机构、酒店业机构、新晋创业机构。    

(图例:主流长租公寓品牌派系)

    除了上述主流四大派系外,银行、互联网企业也开始涉足租赁市场,阿里巴巴、建设银行等也通过与品牌租赁企业加强产业链及经营合作入局。

(二)市场困境

企业级租赁业务在我国占比较小,且发展缓慢,究其原因主要在于重资产运营压力大、租金盈利水平过低、缺乏成熟运营团队等方面。那租金盈利水平来说,根据中国指数研究院统计数据,我国租金回报率远远低于发达国家,一些大城市年化投资回报率仅为1%-2%,远低于企业开发、运营融资成本,仅从租金收入的角度来看,多半会入不敷出。

但从审时度势,提前布局占领市场,通过资产证券化等方式向轻资产运营转化,通过增值服务提高盈利能力,通过实践操盘锻炼团队经验,为迎接政策风口红利做准备来说,貌似也已经到了需要牟劲圈地的时间点。

开发企业、中介、品牌创业公司争相入市,是愚直的坚持还是有远见的布局,尚无定论,读者静观,自行判断。

   三、运营模式

 (一)自营长租公寓

    重资产租赁运营的主体主要是地产开发企业,未来随着一二线城市租赁土地供应提高和自持要求进一步深化,去库存压力加大,地产开发企业无法接受大量库存积压,需要通过经营盘活存量资产,保持资产竞争力,提升融资能力。当无法寻找契合的管理机构合作时,自营或成为去库存压力下的无奈选择。

 (二)合作经营

 从地产开发企业角度来看,“开发+运营”的模式复杂度要远超“开发+销售”模式,对已有团队是一种考验。如何快速适应白银时代新的经营模式,笔者认为有必要在一定期限内借助专业化外部团队合作经营,慢慢培养积累专业团队人才资源,迎接未来的成长红利。同时,在取得自持土地后,部分地产开发企业也会考虑与需求企业合作进行内部无产权房屋定向销售合作,解决重资产自持问题,如:北京万科小米公寓项目。

 (三)以租代售

 以租代售是传统“开发+销售”思维下各地产开发企业首先会想到的模式,但从目前的政策趋势来看,笔者认为未来的“以租代售”监管会逐步趋紧,不排除进一步扩大“变相以租代售”解释的可能。以杭州市为例,被认定为“以租代售” 的,将被纳入“黑名单”,国土部门可以据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

 (四)资产证券化

 资产证券化本质上并不是一种运营模式,只是未来收益提前实现,卸下重资产担子的融资手段,本质上并不能取代持有型物业运营的工作。目前主要的方式有REITs(房地产投资信托基金)和MBS(住房抵押贷款证券化)。2017年10月23日,“中联前海开源-保利地产(600048)租赁住房一号资产支持专项计划”(简称“保利租赁住房REITs”)获得上交所审议通过。11月3日,新派公寓权益型房托资产支持专项计划(以下简称“新派公寓专项计划”)正式发行设立,并将于近期在深交所综合协议交易平台挂牌转让。11月14日,绿地集团宣布,其旗下规模达到210亿人民币的房地产投资信托将于明年上市,中国版REITs正在加速推进。同时,2017年5月,由招商证券牵头、招证资管担任计划管理人的金融街 (一期)资产支持专项计划(CMBS产品)也曾成功设立。两种模式在实践中均已经存在成功样板,可以供持有型物业经营企业研究借鉴。

 虽然持有型物业具备资产证券化的条件,但笔者认为,不管何种模式,最终都会对持有型物业盈利能力、预期物业增值和现金流水平提出挑战,总之,账要算得过来,今天算不过来,在可期待的未来也要算得过来。从目前来看,相关资产证券化产品是否会被投资者欢迎尚未可知。

   四、法律服务需求

 租售并举大势之下,地产开发企业势必需要增强对持有型物业的多元化运营能力,新的经营模式必定会对律师提出更高的要求,为地产行业服务的律师需要不断适应变化,在商业、产城、物流、教育、养老、酒店独家、住房租赁、资产证券化等方面加紧补课,并快速适应。

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