最新消息:

闲置土地存在被收回风险时的抵押权人权利保护

实务研究 陈石律师 88浏览 0评论

有效处置和充分利用闲置土地,规范土地市场行为,促进节约集约用地,政府对闲置土地问题一向较为重视,先后在多部法律、行政法规、规章中对相关问题予以规定,并专门制定了《闲置土地处置办法》。但同时另一边,基于市场变化、融资压力及长期地价看涨的趋势,开发商对囤积土地,延迟开发由动力十足。政府监管行为与开发商利益始终处于博弈之中。然,土地使用权抵押融资作为开发商获取开发资金的重要渠道之一,在市场上也被金融机构广泛的采用。在土地使用权抵押后,地块若被政府认定为闲置土地收回,无疑会触及抵押权人利益。本文就闲置土地抵押权人权利保护问题进行探讨。

一、   政府是否有权收回设有抵押权的土地使用权?

根据《闲置土地处置办法》第二条规定:“本办法所称闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。

第十三条规定:“市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后,应当拟订闲置土地处置方案,报本级人民政府批准后实施。

闲置土地设有抵押权的,市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时,应当书面通知相关抵押权人。

第十四条规定:“除本办法第八条规定情形外,闲置土地按照下列方式处理:

(一)未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;

(二)未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人。

结论:根据规章规定,土地使用权是否设有抵押权,不影响市、县国土资源主管部门对闲置土地的认定,政府有权收回设有抵押权的土地使用权。

但在收回程序上,规章要求市、县国土资源主管部门在拟定闲置土地处置方案时,报本级人民政府批准实施前,应当书面通知相关抵押权人。并在下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权时,将决定书抄送土地抵押权人。但规章对抵押权人的权利救济未做进一步规定,一致再实务操作中缺乏统一标尺,令抵押权人权利处于悬置状态。

二、   闲置土地存在被收回风险时的抵押权人权利保护?

如前文所述,在出现设有抵押权的闲置土地被政府决定收回时,抵押权人该如何利用法律规则,维护自身合法权益,或防止自身合法权益遭受损害,就成了迫切需要解决的问题。笔者认为:在当前法律规定不尽完善的情况下,抵押权人应注意以下几点:

1. 在收到《闲置土地情况告知书》后,及时与市、县国土资源主管部门沟通,虽然政府收回闲置土地不需要征得抵押权人同意,但政府收回闲置土地的核心目的在于“充分利用闲置土地,规范土地市场行为,促进节约集约用地”。抵押权人可以尝试

2. 抵押担保主债权具备起诉条件的,应及时保全,提起诉讼,并申请强制执行,通过司法拍卖处置涉嫌闲置的土地。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定:“在执行中,需要办理有关财产权证照转移手续的,人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书,有关单位必须办理。”最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第三条第二款规定:“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执行事项。”

按照上述规定,在抵押担保主债权具备起诉条件时,应抓紧时间提起诉讼,并推动涉嫌闲置的土地进入司法拍卖程序,当人民法院向市、县国土资源主管部门发出协助执行通知书时,市、县国土资源主管部门必须配合履行协助执行手续,确保抵押权权得到实现。

转载请注明:甬律网 » 闲置土地存在被收回风险时的抵押权人权利保护

发表我的评论
取消评论
表情

Hi,您需要填写昵称和邮箱!

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.

商业法律服务商 ☎ 13567896937